연준의 파격적인 금리인상으로 인해 대부분의 투자자들은 금리인상이 Cap Rate 을 높일 것 이라고 생각할 수 있을 것입니다.
Cap Rate 이 높아진다는 것은 부동산의 가격이 내려간다는 것을 의미하는데 이는 NOI ( Net Operating Income: 연간 순 영업소득 ) 가 낮아져서 부동산의 가치가 낮아진다는 것을 의미하기도 합니다. 또한 금리인상으로 인해 융자 대출을 받는 매수자의 입장에서는 부동산 구입 비용이 증가함으로 이를 만회하기 위해서 또한 Cash On Cash (현금환율수익률)을 고려해서 좀 더 높은 Cap Rate 을 원할 것입니다.
NOI는 주로 임대용 부동산에서 창출되는 연간 임대 소득과 각종 운영 소득에서 나머지 모든 지출을 뺀 연간 순 영업소득입니다. 금리인상으로 인해 높은 주택 가격, 높은 금리로 인해 집을 구매할 수 있는 유효수요가 감소하고 임차인들의 수요가 급증하고 있고 현격한 임대 부동산 공급 부족으로 인해 자연적으로 임대료가 급상승하고 있습니다.
따라서 이미 임대용 부동산을 소유하고 있는 소유자들은 NOI 가 더 높아지는 경우로 더 좋은 수입을 얻게 될 것입니다. 이에 임대용 부동산을 구입하려는 투자자들은 금리인상으로 인한 Cap Rate의 인상을 기대하기는 쉽지 않을 것입니다.
이해를 쉽게 하기 위해서 간단한 예시를 통해 설명해 보겠습니다.
<예시>
홍길동씨는 2024년 12월에 4개의 Unit 이 있는 다세대 임대 주택을 $ 800,000 에 구입했습니다. 한 Unit 당 월 임대료는 $ 1,300로 동일하게 다른 Unit들도 적용하고 있습니다. 다른 운영 소득은 없습니다. 연간 총 운영 지출비는 $ 12,000 입니다. 여기서, 총 연간 총 득 $ 62,400 ( $ 1300 x 4 Unit x 12개월 ) 에서 총 연간 운영 지출비 $ 12,000을 빼면 NOI는 $ 50,400 입니다. 이 경우 Cap Rate 은 6% ( $ 50,400 / $ 800,000 ) 입니다.
1년후, 2025년 12월, 홍길동씨는 4개의 Unit 모두 현재 임대시장 가격으로 임대 재계약이 되어 한 Unit 당 동일하게 $ 1,500 로 임대료를 인상했습니다. 이 경우, 총 연간 총소득 $ 72,000 ( $ 1500 x 4 Unit x 12개월 ) 에서 총 연간 운영 지출비 $ 12,000을 빼면 NOI는 $ 60,000 입니다. Cap Rate 은 7.5 % ( $ 60,000 / $ 800,000 ) 가 됩니다. 홍길동씨는 가지고 있는 임대용 부동산을 본인이 구입했을 때의 동일한 Cap Rate인 6%를 적용해서 매각하길 원합니다. 이 경우, 예상 판매가는 $ 1,000,000 ( $ 60,000 / 6% )이 됩니다.
Cap Rate 을 6.5% 로 했을 경우, 예상 판매가는 $ 923,000
Cap Rate 을 7 % 로 했을 경우, 예상 판매가는 $ 857,000
Cap Rate 을 7.5% 로 했을 경우, 예상 판매가는 $ 800,000 으로 적용 할 수 있을 것입니다.
홍길동씨는 이것과 비슷한 유사 매물들이 최근까지 팔린 기록을 보면서 Cap Rate이 6%로 적용 된 경우를 기준으로 Cap Rate 을 6%로 한 판매 가격인 $ 1,000,000 을 기대 할 것이고 적어도 Cap Rate 을 7% 이하로 측정된 판매가격인 $ 857,000 이하로는 매각하려고 하지 않을 것입니다. 또한 홍길동씨는 2021년 6월에 3,75% 고정 금리로 융자 대출을 받은 경우라 굳이 현금흐름이 좋은 매물을 급하게 팔 이유가 없습니다. 매수자의 경우는 금리이상으로 인해 융자 대출을 받을 경우의 Cash On Cash (현금환율수익률)을 계산하여 현금흐름이 적어지는 경우를 감안해 Cap Rate 을 올려 달라고 할 것입니다. 현재 대출금리가 5.75% 이니 그보다 더 높은 Cap Rate을 요구할 수 있을 겁니다.
Cap Rate 은 투자한 자본이 사업 이익으로 인해 다시 환원되는 비율입니다. 의미상으로는 사업이익이 투자한 자본으로 인해 어느 정도의 환원 효과를 가져오는 것인가를 분석하는 것입니다. 이 지표는 구매자가 융자를 고려하기전에 예상 투자 수익을 결정하는데 도움이 되며 융자라는 지렛대를 사용하지 않는 것을 기준으로 산출되는 투자 수익률입니다.
위의 경우는 현재의 미국 부동산 시장 현황을 잘 설명해 주고 있습니다. 금리인상으로 인해 여러가지 자본 시장에 있는 투자자들은 좀 더 안정적인 수입이 있는 안전한 임대용 부동산으로 투자 전환하기 위해 임대 부동산 시장에 진입 했는데 현실의 임대 시장에서는 그들이 원하는 대로 Cap Rate 을 올려서 임대용 부동산을 매수하는 것 역시 쉽지 않을 수 있다는 것입니다. 논리적으로 금리가 오르면 부동산 구입 비용이 많아지고 또한 융자 대출이 있는 경우는 월 대출 상환 금액이 더 높아짐으로 대부분의 투자자는 임대료가 인상되거나 다른 부가운영수입 창출을 기대하기
힘든 경우에 당연히 보다 더 높은 Cap Rate 을 요구하게 될 것입니다.
그러나 현재의 미국 부동산 시장을 분석해 보면 급상승하고 있는 임대료에 의해 결과적으로 금리인상에도 Cap Rate 이 좀 더 높게 거래되긴 쉽지 않을 수 있습니다. 이는 Cap Rate이 금리인상으로만 영향을 받는 투자 수익 비율 수치가 아니라 펀더멘탈 ( Fundamental), 자본흐름 ( Capital Flow ), 투자 위험의 선호도 ( Risk Taste ) 가 Cap Rate 에 영향을 복합적으로 준다는 것을 알 수 있습니다.
금리인상이 Cap Rate 에 미치는 영향은 다양한 환경적 요인들로 인해 복합적으로 영향을 받는 부동산 시장에 미미하게 적용될 수 있기 때문에 금리인상 하나만으로 투자 수익을 걱정하는 것은 소심한 투자자의 심리에서 비롯된 것이라고 할 수 있겠습니다.
지금까지 여러분 인생의 터닝포인트를 위한 김효지 였습니다.
